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Mutui edilizi

Ai costruttori i mutui edilizi

I mutui edilizi sono destinati alle imprese di costruzione che devono eseguire lavori di una certa portata per cui serve un’ingente disponibilità economica. In questa pagina vediamo come funzionano i mutui edilizi e cosa intendiamo con frazionamento mutui edilizi e accollo mutui edilizi. Inoltre, vediamo quali sono le problematiche che potrebbero sorgere nel caso in cui si decida di accollarsi mutui edilizi
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I mutui edilizi, lo dice il termine stesso, si rivolgono alle imprese operanti nel settore dell’edilizia e più in particolare alle imprese che si apprestano ad effettuare opere di costruzione e/o ristrutturazione di una certa entità. Generalmente i mutui edilizi, coprono fino al 70-80% del costo di costruzione e fino al 45-55% del valore dell’opera finita.
Ma quali sono le caratteristiche principali dei mutui edilizi?
Ebbene i mutui edilizi sono di tipo ipotecario, nel senso che le imprese del settore per vedersi concessi mutui edilizi devono sottoscrivere un’ipoteca sul terreno ove sorgerà la costruzione e, dunque, su tutto il fabbricato. Nel caso in cui si tratti di ristrutturazioni edilizie, invece, l’ipoteca viene direttamente iscritta sullo stabile da ristrutturare. Per quanto riguarda l’erogazione della somma accordata dall’istituto mutuante, ovvero dalla banca che concede il mutuo edilizio, questa viene erogata in varie soluzioni, di pari passo con l’avanzamento dei lavori.
Come fare, invece, nel caso in cui decidessimo di acquistare una unità abitativa (ad esempio un appartamento) di un edificio su cui grava un mutuo edilizio?
In questo caso, è bene sapere che nella fase di costruzione degli edifici, non è possibile distinguere le quote di mutuo edilizio gravante su ciascuna unità immobiliare, in quanto solo a lavori terminati, l’impresa può richiedere il cosiddetto frazionamento del mutuo edilizio (cliccando sul link l'articolo approfondito di Info-finanziamenti.it circa il frazionamento), proponendo agli acquirenti l’accollo del mutuo edilizio, ovvero l’accollo di una parte del mutuo precedentemente sottoscritto dall’impresa costruttrice per la sola unità abitativa considerata. Dunque, a lavori ultimati, quando gli acquirenti si recano presso gli uffici acquisti di questa o quell’altra impresa costruttrice, la maggior parte di queste, propongono ai propri clienti l’accollo mutui edilizi. Il motivo principale per cui si propone tale tipo di soluzione a coloro i quali sono intenzionati ad acquistare una casa e che nel caso in cui questi dovessero accettare, le imprese costruttrici non si vedono costrette a continuare a pagare coi propri fondi le quote di mutuo edilizio riguardanti quella unità immobiliare.
Ma conviene accollarsi mutui edilizi?
Da un lato può essere conveniente, in quanto evitiamo di sostenere spese di apertura per un nuovo mutuo casa, dall’altro sarebbe meglio essere cauti, perché comunque andiamo ad accollarci un finanziamento che non abbiamo sottoscritto di persona e del quale non conosciamo perfettamente termini e condizioni. Dunque, prima di accollarsi mutui edilizi bisognerebbe informarsi a dovere circa l’entità del debito da estinguere e prestare particolare attenzione al conteggio degli interessi, in quanto quelli maturati in precedenza, ossia prima del contratto di accollo devono rimanere a carico del costruttore.
E come fare, poi, quando finiamo di pagare la nostra parte di mutuo accollato per procedere alla cancellazione dell’ipoteca sulla nostra unità abitativa?
In questo caso, le banche, spesso dicono che non si può procedere alla cancellazione delle ipoteche derivanti dai mutui edilizi, poiché secondo l’articolo 2809 del Codice Civile il mutuo è indivisibile. Infatti, nonostante il Decreto Bersani Bis, ovvero la legge n.40 del 2 aprile del 2007 consultabile per intero nella sezione “Leggi” del sito internet del Parlamento, avesse introdotto norme di semplificazione per l’estinzione delle ipoteche mutui edilizi, la circolare n.13 del 20/11/2007 dell’Agenzia del Territorio, affermava che la cancellazione automatica non si applicava alle ipoteche frazionate. A risolvere una volta per tutte la questione mutui edilizi, ci ha pensato la legge finanziaria del 2008 che modificando l’articolo 13 comma 8 sexies della Bersani Bis, ha stabilito che anche le ipoteche derivanti da mutui edilizi, ossia le ipoteche frazionate, possono  essere estinte in maniera automatica, ovviamente solo per la parte interessata

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